W praktyce bardzo często zdarza się, że osoby planujące budowę podpisują umowę nazwaną „umową o dzieło”, a osoby planujące niewielkie prace remontowe, nie wymagające dokumentacji projektowej, zawierają umowę nazwaną „umową o roboty budowlane” – czy jest to prawidłowa praktyka?
Umowa o dzieło to umowa cywilnoprawna, która dotyczy wykonania konkretnego, indywidualnie oznaczonego rezultatu. Najważniejszy jest efekt końcowy, a nie cały proces jego osiągnięcia. Oznacza to, że przyjmującemu zamówienie przysługuje wynagrodzenie dopiero w momencie, gdy rezultat pracy, czyli konkretne dzieło, powstanie i zostanie przekazane zamawiającemu. Tego rodzaju umowy zawierane są zazwyczaj przy mniejszych pracach, takich jak np. wykonanie mebli na wymiar. Co istotne, umowa o dzieło co do zasady nie wiąże się z obowiązkiem stosowania przepisów prawa budowlanego ani z koniecznością posiadania projektu.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku umowy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 647 k.c. przez taką umowę wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Tego rodzaju umowa dotyczy często realizacji większych inwestycji, takich jak budowa domu, czy remont całego obiektu. W takich przypadkach inwestor musi dopełnić wiele formalności np. uzyskać pozwolenie na budowę, a same prace muszą być prowadzone zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Odpowiedzialność wykonawcy obejmuje tutaj cały proces, a nie tylko rezultat, jak w przypadku umowy o dzieło.
Warto pamiętać, że o tym, z jaką umową mamy do czynienia, zazwyczaj nie decyduje jednak jej nazwa, lecz rzeczywisty zakres i charakter wykonywanych prac. Jeżeli strony nazwą umowę „o dzieło”, ale jej przedmiotem jest w istocie realizacja robót budowlanych, sąd może uznać, że doszło do zawarcia właśnie umowy o roboty budowlane. Błędna kwalifikacja umowy może jednak prowadzić do poważnych problemów, takich jak trudności w dochodzeniu roszczeń czy też spory dotyczące odpowiedzialności za wady.
Dlatego przed rozpoczęciem większej inwestycji budowlanej warto upewnić się, jaki rodzaj umowy faktycznie powinien zostać zawarty. Już na etapie podpisywania umowy można w ten sposób uniknąć wielu problemów i kosztownych sporów w przyszłości.
Autorka: Adrianna Tatarkiewicz