Umowa deweloperska – kluczowe zagadnienia
Umowa deweloperska jest kluczowym dokumentem w procesie zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym. Reguluje ona relacje między deweloperem a nabywcą, zabezpieczając interesy obu stron.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to umowa zawierana między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Kluczowe elementy umowy deweloperskiej
Zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej każda umowa deweloperska powinna zawierać określone informacje i postanowienia. Poza wskazanymi powyżej zobowiązaniami stron, do najważniejszych z nich należą następujące zagadnienia:
- Opis nieruchomości - szczegółowy opis lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w tym powierzchnia, liczba pomieszczeń, standard wykończenia oraz położenie.
- Terminy - data rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz przewidywany termin przeniesienia prawa własności na nabywcę.
- Cena - całkowity koszt inwestycji oraz warunki płatności (np. harmonogram wpłat).
- Informacje o inwestycji - szczegóły dotyczące gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, w tym numer księgi wieczystej.
- Informacje o rachunku powierniczym – informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, na którym uiszczone zostaną środki nabywcy, w szczególności nazwę banku lub kasy, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku;
- Informacje o wysokości odsetek i kar umownych – konieczne, jeżeli strony przewidziały taki sposób zabezpieczenia interesów.
Obowiązek udostępnienia dokumentów
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek zapewnienia potencjalnemu nabywcy możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z istotnymi informacjami dotyczącymi nieruchomości oraz działalności dewelopera. Wymagane jest m.in. udostępnienie informacji o aktualnym stanie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz aktualnych informacji z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego albo Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
Ponadto deweloper ma obowiązek zapewnienia potencjalnemu nabywcy dostępu do dokumentów dotyczących inwestycji, w tym dostępu do decyzji o pozwoleniu na budowę, projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Forma umowy deweloperskiej oraz wpis w księdze wieczystej
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a jej zawarcie stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości roszczeń przysługujących nabywcy, których treść zależy od przedmiotu zawartej umowy. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, ujawnia się np. roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę. Dokonanie wpisu w księdze wieczystej służy zabezpieczeniu interesów nabywcy.
Podsumowanie
Umowa deweloperska wymaga od obu stron starannego przemyślenia i analizy. Nie ułatwia tego szeroka i szczegółowa regulacja ustawowa. Należy również pamiętać, iż ustawa wskazuje minimalny zakres ochrony interesów stron, który może zostać rozszerzony w toku negocjacji warunków umowy.
Autorka: Renata Kamińska