Spełnione marzenie o własnym domu lub mieszkaniu szybko potrafi zmienić się w źródło ogromnego stresu, kiedy okazuje się, że nabyta nieruchomość posiada wady. Źle wykonane instalacje, pękające ściany, zła wentylacja, nieszczelne okna i drzwi balkonowe - takie problemy nie tylko narażają świeżo upieczonego nabywcę na dodatkowe koszty, ale również mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia, a w konsekwencji znacząco utrudniać lub całkowicie uniemożliwiać korzystanie z nieruchomości.
Prawo jednak chroni kupującego w takich sytuacjach. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego m.in. wtedy, gdy rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).
Czym jest wada?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Niezgodność polega w szczególności na tym, że rzecz:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Warto jednak mieć na uwadze, że jest to otwarty katalog i oceny tego, czy mamy do czynienia z wadą, należy dokonywać indywidualnie.
Przez wady nieruchomości rozumie się nie tylko fizyczne defekty, ale także wady prawne, które mogą wpływać na swobodne korzystanie z zakupionej nieruchomości, wynikające z nieprawidłowości dotyczących prawa własności lub obciążeń, np. hipoteki, służebności, prawa innych osób, lub nieuregulowane sprawy spadkowe.
Co więcej, wbrew powszechnej opinii wada nie musi być ukryta lub celowo zatajona przez nabywcą. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny, więc odpowiedzialność sprzedawcy powstaje niezależnie od jego wiedzy o wystąpieniu wady.
Co może zrobić kupujący?
W przypadku ujawnienia wady kupujący może:
- złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, jeżeli sprzedawca nie wymieni rzeczy albo nie usunie wady niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności;
- żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.
Należy jednak pamiętać, że wyżej wskazane uprawnienia podlegają pewnym ograniczeniom wskazanym w przepisach o rękojmi, również dotyczącym terminów. W zakresie wad nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu, a roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie ma jednak znaczenia, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Kiedy sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności?
Istnieje kilka sytuacji, w których sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli:
- kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy;
- kupujący wiedział o wadzie w chwili wydania rzeczy, a przedmiotem sprzedaży były rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające powstać w przyszłości;
- kupującym jest konsument powołujący się na brak właściwości wynikających z publicznych zapewnień, o których mowa w art. 5561 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli zapewnień tych nie znał ani, oceniając rozsądnie, nie mógł znać albo nie mogły one mieć wpływu na decyzję kupującego o zawarciu umowy sprzedaży, albo gdy ich treść została sprostowana przed zawarciem umowy sprzedaży.
Ponadto same strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć, przy czym jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych, a wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.
Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi wymaga uwzględnienia wszelkich okoliczności sprawy, jak i znajomości przepisów prawa. Aby zminimalizować ryzyko wystąpienia jakichkolwiek trudności, warto skorzystać z usług prawnika już na etapie zakupu nieruchomości – weryfikacja umów związanych ze sprzedażą oraz dokumentacji dotyczącej nieruchomości może zapobiec nabyciu wadliwej nieruchomości, a także pozwolić na sprawne i efektywne dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi, gdyby wada ujawniła się w przyszłości.
Autorka: Renata Kamińska