Jakie znaczenie mają wpisy w księdze wieczystej, gdy okaże się, że w rzeczywistości stan prawny nieruchomości jest inny, niż wynika to z księgi wieczystej?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmia:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Znamy już zatem formalną definicję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zatem możemy się zastanowić…
… jak działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadziała tylko wtedy, gdy spełnione będą jednocześnie cztery warunki:
- stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
- została dokonana czynność prawna z osobą nieuprawnioną do rozporządzania danym prawem rzeczowym;
- na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo rzeczowe (np. własność, służebność, użytkowanie);
- czynność prawna jest ważna (np. dokonana przez osoby posiadające pełną zdolność do czynności prawnych).
Przykład 1
Wyobraźmy sobie sytuację, w której w dniu 2 lutego 2021 r. zostaje zawarta umowa sprzedaży nieruchomości między osobą A jako sprzedającą i osobą B jako kupującą. Osoba A jest wpisana w dziale drugim księgi wieczystej. Kupujący składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpisanie swego prawa własności. Po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej do kupującego zgłasza się osoba C, która przedstawia umowę sprzedaży tej nieruchomości zawartą z osobą A w dniu 1 lutego 2021 r. i twierdzi, że osoba B nie jest właścicielem. Czy tak rzeczywiście jest? Otóż nie. Osoba B nabyła nieruchomość od osoby A, która w dniu sprzedaży była wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, a dodatkowo w dniu 2 lutego 2021 r. w księdze wieczystej nie było wzmianki o tym, że osoba C złożyła wniosek o wpis swojego prawa własności.
Przykład 2
Osoba X zawarła umowę z osobą Y, a zabezpieczeniem wykonania tej umowy miało być ustanowienie hipoteki na nieruchomości osoby X. W dniu 2 stycznia 2021 r. osoba X zawarła umowę sprzedaży nieruchomości z osobą Z, a w dniu 3 stycznia 2021 r. osoba X złożyła oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na tej nieruchomości. Hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej przez sąd w dniu 1 lutego 2021 r., lecz do tego dnia do sądu nie wpłynął wniosek o wpisanie prawa własności osoby Z. Czy hipoteka została skutecznie ustanowiona i wpisana do księgi wieczystej, mimo że w dniu 2 stycznia 2021 r. była już własnością osoby Z? Tak, ponieważ zarówno w chwili złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, jak i w chwili wpisania hipoteki według działu II księgi wieczystej właścicielem nieruchomości była osoba X.
Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może zostać wyłączona?
Tak. Zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza:
- wzmianka o wniosku (np. o wpisanie prawa własności),
- wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego,
- wzmianka o apelacji,
- wzmianka o kasacji,
- ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Czemu służy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przede wszystkim ma chronić nabywców praw rzeczowych i uprawnionych z praw rzeczowych, którzy działają w zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Jakich czynności nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje:
- rozporządzeń nieodpłatnych (np. umowy darowizny nieruchomości);
- rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
W złej wierze jest zaś ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa także przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- prawu dożywocia;
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- służebnościom przesyłu.
Kancelaria Adwokacka pomaga w ustalaniu stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości pozwala na podjęcie świadomej decyzji o jej nabyciu. Kupującego nie zaskoczy brak możliwości realizacji własnych planów na nieruchomości. Często audyt prawny nieruchomości prowadzi do zmiany planów inwestycyjnych i rezygnacji z zakupu już wybranej nieruchomości.
Kontakt:
adwokat Jakub Elegańczyk
tel. +48 696 850 775
e-mail: kancelaria@eleganczyk.pl
Uwzględniono stan prawny na dzień 12.02.2021 r.