Grunty rolne często położone są w miejscach atrakcyjnych dla lokalizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Charakterystyczną cechą budownictwa jednorodzinnego jest lokowanie go na działkach o stosunkowo niewielkiej powierzchni. Pomijając w tym wpisie kwestię tzw. „odrolnienia” gruntów rolnych w celu budowy domu jednorodzinnego sprawdźmy, czy obecnie możliwe jest wydzielenie działki rolnej o powierzchni mniejszej, niż 3.000 m2 (0,3 hektara / 30 arów)?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami – podział działki rolnej – zasada
Zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości:
- położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne,
- a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne,
powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod następującymi warunkami:
- działka musi zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub
- podział musi być związany z regulacją granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Nieruchomość wykorzystywana na cele rolne i leśne, to zgodnie z ustawową definicją:
- nieruchomość wykazana w katastrze nieruchomości (rejestrze gruntów) jako:
- użytek rolny albo
- grunt leśny oraz zadrzewiony i zakrzewiony;
- wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Oznacza to, że co do zasady nie jest możliwe wydzielenie nowej działki rolnej o powierzchni poniżej 3000 m2, jeśli nie jest to związane z powiększeniem działki sąsiedniej o tę nową działkę ani z regulacją granic. Oczywiście, działki rolne o powierzchni mniejszej niż 30 arów, które już istnieją, mogą istnieć nadal. Nie jest możliwe tylko wydzielenie nowej działki rolnej o takiej powierzchni.
Czy ustawodawca przewidział wyjątki od tej zasady?
Tak. W art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami znajdują się wyjątki od zasady. Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić wbrew powyższej regule m. in. w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
- wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Kancelaria Adwokacka pomaga w ustalaniu stanu prawnego nieruchomości oraz dopuszczalności realizacji inwestycji budowlanych w konkretnym miejscu.
Kontakt:
adwokat Jakub Elegańczyk
tel. +48 696 850 775
e-mail: kancelaria@eleganczyk.pl
Uwzględniono stan prawny na dzień 25.01.2021 r.