Nabycie nieruchomości to często jedna z największych inwestycji w życiu. Aby proces ten przebiegł bezpiecznie, warto zadbać o szczegółową analizę stanu prawnego danej nieruchomości, czyli o audyt prawny nieruchomości. Jest to kompleksowe badanie sytuacji prawnej danej nieruchomości, mające na celu sprawdzenie, czy występują przeszkody prawne w jej nabyciu i korzystaniu z niej zgodnie z zamierzonym przeznaczeniem. Proces ma na celu identyfikację i wyjaśnienie potencjalnych ryzyk, takich jak m.in. konieczność uzyskania zgód na nabycie nieruchomości, nieuregulowany stan prawny, obciążenia hipoteczne, roszczenia osób trzecich czy ograniczone możliwości zabudowy i przekształcania terenu.
Kluczowe elementy audytu prawnego nieruchomości
Audyt prawny nieruchomości każdorazowo dostosowywany jest do potrzeb i zamierzeń inwestora, a także do cech konkretnej nieruchomości. Elementy wskazane poniżej stanowią podstawę każdego audytu prawnego i pozwalają na uzyskanie kluczowych informacji na temat danej nieruchomości.
1. Weryfikacja treści księgi wieczystej
Księga wieczysta to podstawowy rejestr, w którym zamieszczane są informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Pozwala uzyskać informacje o właścicielu, obciążeniach, ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a także o ewentualnych wpisach hipotecznych. Rejestr ten tworzony jest na podstawie dokumentów, gromadzonych w sądzie, których treść nieujawniona w księdze wieczystej także może mieć istotne znaczenie prawne
2. Akty planistyczne
Akty planistyczne określają przede wszystkim dopuszczalne sposoby użytkowania nieruchomości. Audyt sprawdza, czy istnieje możliwość realizacji planowanych inwestycji na danej działce, czy nieruchomość nie znajduje się w obszarze ochrony konserwatorskiej, czy też nie podlega innym ograniczeniom (np. zabudowy, terenów zielonych).
3. Weryfikacja umów oraz decyzji administracyjnych
Nabycie nieruchomości często wiąże się z przejęciem praw i obowiązków wynikających z wcześniej zawartych umów, jak umowy najmu, dzierżawy lub decyzji administracyjnych (np. pozwolenia na budowę czy dotyczące ograniczenia użytkowania). Audyt prawny obejmuje analizę wszystkich dostępnych dokumentów w celu ustalenia, czy nie stoją na przeszkodzie w nabyciu nieruchomości, jej użytkowaniu i dalszej sprzedaży.
Audyt prawny nieruchomości pozwala na uzyskanie pełnego obrazu stanu prawnego nieruchomości, pozwalając inwestorowi na zapoznanie się z realnym ryzykiem prawnym nabycia wybranej nieruchomości i na zrozumienie znaczenia tego ryzyka dla jego interesów. Audyt prawny nieruchomości wzmacnia pozycję negocjacyjną.